Hoe komt de waardering tot stand?

De waardering voor de Wet WOZ, wat gebeurt er nou precies?

Elk jaar wordt in de gemeente bekeken hoeveel de onroerende zaak waard is. Dit moet volgens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Het bepalen van de waarde wordt zorgvuldig gedaan. En het wordt ook gecontroleerd door een onafhankelijke partij, de Waarderingskamer. Waarschijnlijk bent u zelf nog kritischer. Het is immers uw bezit. Daarom laten wij u weten hoe de Wet WOZ werkt. En hoe het taxeren wordt gedaan.

1. We verzamelen en beoordelen alle nodige informatie over de gebouwen in onze gemeente. We maken een onderscheid tussen:
A) Vastgoedgegevens
Vastgoedgegevens zijn objectkenmerken zoals de inhoud en het bouwjaar van een woning. Door zoveel mogelijk bij te houden zorgen we ervoor dat we steeds de nieuwste informatie hebben. Van het Kadaster krijgen we wijzigingen door in bijvoorbeeld grondoppervlaktes. Ook andere afdelingen van de gemeente, zoals Bouwen en Wonen, Milieu en Veiligheid geven veranderingen aan ons door.

B) Marktgegevens
Marktgegevens zijn bijvoorbeeld verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen. De gemeente verzamelt en registreert ze allemaal. Ze komen vooral van het Kadaster, een openbaar register. Ook verzamelen we informatie uit publicaties van makelaars, uit vaktijdschriften, uit kranten en van het internet. Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en wijken. Gaat het om een appartement, eengezinswoning, een vrijstaande villa? En waar staat het pand? Daarna wordt deze informatie verder vergeleken en beoordeeld per woning. Zo volgen we de marktontwikkelingen zo goed mogelijk. De WOZ-taxateur heeft zo een overzicht van de feiten. Hiermee kan hij of zij bekijken hoe de prijs is van de onroerende zaken.

2. Daarna berekenen onze taxateurs de waarde. U heeft dat in de vorige perioden al gemerkt.

Het opnieuw taxeren voor de Wet WOZ noemen we de herwaardering. De vastgestelde periode waarin de waardering plaatsvindt (op dit moment elk jaar) noemen we een tijdvak. De datum waarnaar getaxeerd wordt heet de (waarde)peildatum.

Het tijdvak waarin de eerste WOZ-waardering plaatsvond, was de periode 1997 tot en met 2000. De peildatum was 1 januari 1995. Het tijdvak was toen nog vier jaar. In 2005 is dit veranderd in een tijdvak van twee jaar. Inmiddels is een tijdvak één jaar.

Vanaf 2007 is een tijdvak één belastingjaar. Het opnieuw waarderen van alle WOZ-objecten is veel werk. Bij het taxeren van zo veel woningen en bedrijven wordt niet ieder object van binnen bekeken. Veel kenmerken kunnen zorgen voor een andere waarde. Deze worden beoordeeld en vergeleken met de objecten die zijn verkocht rond 1 januari van het jaar voor het nieuwe belastingjaar.

A) We bepalen de waarde van woningen
Welke prijs wil een koper te betalen op de vrije markt? Wanneer het pand leeg wordt verkocht en gelijk zou kunnen worden gebruikt? Deze prijs noemen we de vrije verkoopwaarde van het pand. De gemeente stelt deze waarde niet ‘zomaar’ vast. In uw taxatieverslag kunt u lezen hoe de gemeente aan de waarde komt. De taxatiedeskundige van de gemeente gaat uit van de marktwaarde op de peildatum. Het gaat om het bedrag dat een pand zou kunnen opbrengen wanneer er geen belemmeringen zijn bij de verkoop. Dat betekent: geen erfpacht, hypotheek of een zittende huurder. Huurwoningen worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht (alsof het eigen woningen zijn). Per wijk zijn alle panden die verkocht zijn rond de peildatum bekeken. Sommige panden worden gebruikt als voorbeeldpand. Dit zijn gebouwen met bruikbare verkoopcijfers. Gebouwen zonder bijzondere omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de waarde. Voorbeeldobjecten zijn een voorbeeld voor panden in een bepaalde wijk of in een bepaalde categorie. De panden uit een zelfde categorie worden ongeveer voor hetzelfde bedrag getaxeerd. Er wordt gekeken naar de verschillen tussen uw pand en die van het voorbeeldobject. Zo wordt gekeken of uw pand meer of minder waard is. Er worden bijna altijd drie vergelijkbare objecten opgegeven bij de waardering van uw pand. De verkoopprijzen en getaxeerde waarden van deze objecten vindt u op het taxatieverslag van uw pand. Dit is de onderbouwing van de waarde. Daarnaast staat op het taxatieverslag informatie over type, bouwjaar, indeling, oppervlakte, adresgegevens en kadastrale aanduiding van uw pand. En natuurlijk de vastgestelde waarde.

B) We bepalen de waarde van kantoren en bedrijven
Bij de waardebepaling voor kantoren en bedrijven gaan we uit van de ‘waarde in het economische verkeer’. Om de waarde van een pand te berekenen wordt nemen we de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs vermenigvuldigen we met de bruto vloeroppervlakte van het pand en met de kapitalisatiefactor . De kapitalisatiefactor wordt berekend door eerdere verkoopcijfers en de verzamelde gegevens over betaalde huur. Voor elk kantoor of bedrijf wordt een kapitalisatiefactor bepaald. De taxatiedeskundigen van de gemeente voeren bekijken de marktgegevens. Hiermee berekenen ze de waarden voor de verschillende kapitalisatiefactoren. De kapitalisatiefactor is afhankelijk van het type kantoor of bedrijf en het risico dat een investeerder loopt. De leegstand, de manier waarop het gebouwd is en het onderhoud zijn hierbij belangrijk. Heeft een pand een verhoogd risico om leeg te komen staan? Dan wordt de kapitalisatiefactor lager. Ook panden waar veel aan onderhouden moet worden zorgt voor een lagere kapitalisatiefactor. Op deze manier zorgt de kapitalisatiefactor ervoor dat de huurprijs in een waarde wordt. Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor staan in het taxatieverslag. In het taxatieverslag staan ook adresgegevens, kadastrale aanduiding, indeling en voorzieningen aan.

3. Alle belanghebbenden krijgen een waardebeschikking.
Het kan zijn dat voor één pand twee waardebeschikkingen worden verstuurd. Eén voor de eigenaar en één voor de gebruiker. Dit komt doordat ze allebei een aanslag krijgen voor de onroerendezaakbelastingen (OZB). De OZB voor eigenaren wordt geheven van personen die een onroerende zaak hebben. Ook personen die een deel van een onroerende zaak hebben krijgen een aanslag. Daaronder vallen ook vruchtgebruikers en erfpachters. De OZB voor gebruikers wordt alleen geheven van personen die een niet-woning huren of gebruiken. Gebruikers van woningen hoeven vanaf 2006 geen OZB meer te betalen. Voor de waterschapsbelasting en de inkomstenbelasting hoeven alleen de eigenaren belasting te betalen. Voor de huurder van een niet-woning wordt de waardebeschikking dus alleen gebruikt voor de aanslag OZB.

4. We bewaren alle belangrijke gegevens van uw onroerende zaak. U kunt de geregistreerde gegevens opvragen.
De WOZ-waardering blijft steeds doorgaan. Dit willen we met zo goed mogelijke kwaliteit doen. U kunt uw geregistreerde gegevens opvragen via Mijn Waalwijk (Ga binnen de omgeving naar Mijn Belastingen);  een e-mail of telefoontje naar tel. 0416-683 456 (elke werkdag bereikbaar tussen 8.30-13.00 uur).